Cơn sốt đất đi qua, nhiều hệ lụy ở lại

Aloha beach village – Giá đất nền tăng gấp 2, gấp 3 lần chỉ trong vòng nửa tháng, tình trạng sốt đất được cho là toàn diện tại các quận huyện vùng ven thành thị , đặc trưng là những khu vực sở hữu tin đồn quy hoạch dự án giao thông, hoặc mang thông tin lên quận. Sau hơn 5 tháng càn quét, tới thời điểm này, cơn sốt đã hạ nhiệt, kéo theo nhiều hệ lụy.

 
5 tháng sốt đất
 
Cơn sốt đất nền tại TP.HCM xuất phát từ khu Đông sau tin tức UBND TP.HCM sẽ xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).
 
Tại khu vực con đường Đồng Văn Cống, theo các nhà đầu tư, khi tin tức trên được đưa ra, giá đất nông nghiệp tại đây giao dịch là 4 – 6 triệu đồng/m2, nhưng chỉ sau đó 1 tháng, giá đất tăng thêm 8 – 10 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng mạnh sau đó.
 
Từ khu vực này, cơn sốt loang dần ra toàn khu Đông, tâm điểm thuộc về khu Nguyễn Xiển với thông tin Vingroup sẽ triển khai dự án VinCity tại đấy . Khu vực này xuất hiện vô vàn dự án phân lô phân phối nền theo hình thức quy hoạch 1 /500, giá cũng đẩy nhanh từ 6 triệu đồng/m2, lên 12 – 18 triệu đồng/m2 chỉ trong 4 tháng.
 
Cơn sốt đất nền bùng phát mạnh mẽ hơn từ tháng 3 và lan rộng ra cả thành phố , sau tài liệu UBND TP.HCM cân nhắc việc quy hoạch 3 huyện là Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè lên quận. Đất nên được các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào số lượng lớn, sau đó đẩy giá cao để phân phối .
 
Trên nhiều tuyến con đường liên phường, chạy qua nhiều khu đất trống tại địa bàn ngoại thành như huyện Hóc Môn, Củ Chi, quận 9… là cảnh một vài biển rao phân phối nhà đất “đua nhau” mọc lên như nấm sau mưa.
 
Cò đất tận dụng ngay cả quán cà phê, quán ăn sáng, nhà ở gia đình để trưng biển hiệu “Trung tâm nhà đất”, “Sàn giao dịch BĐS ”, “Văn phòng ký gửi nhà đất”… Thậm chí, các đơn vị còn đưa cả nhân viên phát tờ rơi giữa một số giao lộ, hay căng bạt đặt bàn ghế mua bán ngay tại khu đất trống.
 
Tại khu vực huyện Hóc Môn, nơi được xem là tâm điểm của cơn “sốt”, dọc mhững đường như Nguyễn Ảnh Thủ (giáp giới quận 12), Trịnh Thị Miếng, Đặng Thúc Vịnh, Phạm Thị Giây…, cứ một đoạn ngắn lại xuất hiện bảng quảng cáo mua bán nhà đất. “Ăn” theo trục các con phố lớn với nhiều KĐT hoàn tất và nhiều khu đất trống thuộc đất nông nghiệp, nhiều cò đất, đầu nậu đã tự vẽ lên công trình “khu dân cư mới” với một số cam kết ra sổ, giấy phép xây dựng riêng.
 
Khu vực đường Gò Cát, quận 9, mang nhiều dự án khu đô thị được “vẽ lên” như “Gò Cát”, “Cảng Phú Hữu”, “Việt Phát – Phú Hữu”, “Việt Nhân”… Trên các con phố này, cứ khoảng 20m lại với một trung tâm môi giới nhà đất, rao bán đất nền như doanh nghiệp Địa ốc Sài Gòn An Ninh rao bán đất nền phường Phú Hữu quy mô từ 50 – 100 m2 với giá từ 19 – 29 triệu đồng/m2.
 
Một cò đất chuyên dẫn mối kiếm “hoa hồng” tại xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn cho biết, thời gian gần đó , giá đất lên rất cao, BĐS mang giấy tờ hợp lệ hầu như không còn giá dưới 1 tỷ đồng/nền, do đô thị siết chặt việc tách thửa tại một số huyện vùng ven.
 
Những BĐS sở hữu pháp lý riêng không nhiều, nên giới đầu tư nhỏ lẻ gần đó tranh nhau “săn sổ hồng”, nghĩa là cứ hộ nào ra sổ, sở hữu nhu cầu bán đều được gom hết và sau đó sẽ bán lại giá cao hơn từ 30 – 40% cho người mua sau.
 
Tại quận 12, cuối năm 2016, một căn nhà với diện tích 32 m2 tại khu phố 5, phường Tân Chánh Hiệp được “cò đất” thu gom với giá hơn 700 triệu đồng. Trong tháng 1 /2017, sau lúc sơn sửa, căn nhà đã được phân phối lại với giá hơn một ,một tỷ đồng.
 
Anh Nguyễn Lê Phong (quê Phú Yên, làm việc tại quận 3, TP.HCM) cho hay, nhờ gia đình tư vấn và vay mượn khách mua bè, anh sở hữu được một ,2 tỷ đồng đang tính mua đất khu vực các con phố Hà Huy Giáp, phường Thạnh Lộc, quận 12 với diện tích 50 m2. Do đang kiểm tra thông tin pháp lý, quy hoạch lộ giới, nên 3 tuần sau anh quay lại đặt mua, thì chủ nhà thông báo, giá phân phối gia tăng một ,4 tỷ đồng.
 
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong vòng một năm qua, giá đất nền tại TP.HCM tăng trên dưới 30%, cá biệt với khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Điển hình, đất nền tại mhững khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.
 
Giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) với vị trí tốt lên đến 10 – 12 triệu đồng/m2. Giá đất nông nghiệp một vài khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi tăng đến trên dưới 50% trong 4 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền ngoài đường Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn và Củ Chi) lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.
 
Còn giới đầu tư thì cho biết, mua bán chủ yếu đến từ một vài nhà đầu tư thứ cấp với nhau, rất ít người mua nhà ở thực mua đất nền xây nhà trong thời điểm nóng sốt này. Tuy nhiên, sau 5 tháng tung hoành, tới thời điểm này, giá đất nền tại TP.HCM bắt đầu hạ nhiệt.
 
lúc cơn sốt đi qua
 
nguồn gốc cơn sốt đất nền hạ nhiệt nhanh, theo một vài chuyên gia, là đến từ nhiều phía, trong đó việc báo chí liên tiếp tin tức cảnh báo về tình trạng sốt đất, cũng như hệ lụy của nó đã tạo ra cảnh báo kịp thời cho người dân. Ngoài ra, việc thông tin quy hoạch dự án giao thông, nhưng sau đó quần thể chậm triển khai và mới đó nhất là việc UBND TP.HCM khẳng định 3 huyện là Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè sẽ không lên quận, là một gáo nước lạnh dội vào những tay đầu cơ thổi giá. Ngoài ra, việc Thành ủy TP.HCM đưa văn bản sẽ yêu cầu xử lý hình sự đối với một số đối tượng thổi giá đất nền trong thời gian qua, cũng là một lực ép khiến cơn sốt đất hạ nhiệt.
 
Cơn sốt ảo hạ nhiệt là thông tin vui với thị trường và nhiều người có nhu cầu về nhà ở thật, nhưng nó cũng khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh“tiền mất tật sở hữu ” vì bị cuốn theo con lốc.
 
Ông Phạm Văn Đức, một nhà đầu tư tại Phú Nhuận cho biết, do nghe theo lời một người quý khách môi giới, ông đã gom toàn bộ tiền tiết kiệm, thậm chí vay nóng ngoại khu “xuống tiền” mua 5 lô đất khoảng một ha gần khu vực phía Đông Củ Chi, nơi được xem như là mang tổ hợp khủng của “Chúa đảo Tuần Châu”.
 
Dù mức giá chưa lên thổ cư của khu đất này lúc đầu chỉ mang 3 triệu đồng/m2, nhưng để tranh với KH khác, ông đã trả đến 3,5 triệu đồng/m2. Người môi giới tư vấn, nhiều nhất là 3 tháng sẽ phân phối ra cho ông với giá thấp nhất 4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên giai đoạn này , đã gần 2 tháng, ông vẫn chưa ra được hàng, nhiều người mua không chấp nhận mức giá trên, mà họ chỉ trả cao nhất là 3,2 triệu đồng/m2.
 
Gần đây , khi đô thị lên tiếng đính chính một số tin tức về quy hoạch hạ tầng khu này, ông bắt đầu lo sợ tìm đầu ra cho khoản đầu tư của mình. Hiện nhà đầu tư này chỉ mong tranh thủ thời điểm thị trường chưa nguội hẳn, phân phối ra nhanh, nhận lời lỗ cả trăm triệu tiền lãi để giải tỏa áp lực vay vốn.
 
Ôm mộng đón sóng hạ tầng khu Đông, bà Trần Thúy Hằng, một nhà đầu tư tại quận 7 cũng âm thầm với tiền dưỡng già, cầm cố căn nhà trên con đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7 được 7 tỷ đồng để gom một số lượng lớn đất tại con đường Nguyễn Xiển, quận 9 với hy vọng kiếm lời nhanh. Bà Hằng kể, giờ bà như đang ngồi trên đống lửa lúc chưa kịp tìm thấy người mua, đã nghe tin giá đất nền xuống thấp.
 
Vốn chủ yếu là xoay vòng, vay nóng bên ngoài với lãi suất cao, nên bà Hằng dự trù phải phân phối ra thật nhanh, chậm nhất là trong vòng 6 tháng.
 
“Hai tháng qua, cũng sở hữu người ngỏ ý mua lại vài nền đất với giá tăng 300.000 – 500.000 đồng/m2, nhưng thấy mức tăng chưa như kỳ vọng, tôi không phân phối ra. Giờ thị trường hưởng ứng tin bất lợi, khả năng bán ra với giá chênh cao là rất khó. Tính thêm tiền lãi phải trả hàng tháng, nếu nhận lời giá người mua gần đây đưa ra, mỗi lô đất tôi sẽ thua lỗ gần 200 triệu đồng”, bà Hằng cho biết.
 
Tuy nhiên, vấn đề hiện giờ bà Hằng lưỡng lự không chỉ là giá bán thấp, mà sắp đến hạn phải thanh toán tiền vay, lãi suất ngày càng nhiều, trong lúc phần lớn quỹ đất của bà chưa phân phối ra được.
 
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng phân tích, nhìn lại cơn sốt đất năm 2007-2010, đủ loại nhà đầu tư tranh nhau tham gia, giàu mua nhiều, nghèo mua ít, người không sở hữu cũng nghiến răng đi vay. đến thời điểm bong bóng xì hơi, nhà đầu tư điêu đứng ôm nợ vì không thoát được hàng. Tình trạng tương tự rất với thể sẽ xảy ra lúc trong tâm điểm sốt đất lần này, không thiếu nhà đầu tư nhận lời vay nóng, chạy theo cơ hội làm giàu nhanh mà không kiểm chứng tin tức .
 
Chính vì vậy, theo một số chuyên gia, đầu tư vẫn nên sử dụng vốn tự sở hữu , vốn dài hạn làm cơ bản để giao dịch , hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nếu lựa chọn vay vốn đầu tư BDS , thì cần cân nhắc phương án chi trả , dự trù sức ép lãi suất và tập trung vào giải phóng nguồn hàng nhanh.
 
Ngoài ra, cũng cần xác định trước các tình huống không tốt mang thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ mang diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao. đặc biệt , các nhà đầu tư nên chốt lời ngay lúc sở hữu thể, không nên nắm giữ thêm để chờ mang thêm lợi nhuận.

Tìm hiểu thêm Aloha beach village